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[福州房产] 福州市区2020年三季度楼市分析:二手房量稳,安置房占半边天

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发表于 2020-10-15 23:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本号的老读者们知道,一般说来每个季度官方发布楼市成交数据之后,我都会写一篇分析文章。这些数据是来源于政府部门官网,相比那些第三方机构用爬虫爬下来的数字权威并准确,不会构成误导。不过目前来说,每季度发布官方数据的只有福州和厦门,省内其他城市并没有,这点稍显遗憾。
福州市不动产登记和交易中心官网10月14日公布了今年前三季度五城区的楼市成交量,与上半年公布数据相减,我们可以得出第三季度的成交情况。第三季度福州五区新建商品住宅成交12043套、107.39万㎡;二手住宅7264套、69.26万㎡。

                               
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首先,我们分析一手房成交量,猛然一看这个数字,真是看傻了眼。今年上半年一手房成交量是10404套、104.96万㎡,也就是说第三季度比第一、第二季度加起来都多,三个月超半年,从数字上看新房成交翻倍上涨。要是某些房托和营销号看到这里,想必会大做文章,告诉大家下半年楼市无比火爆,涨势喜人。
但事实是怎样的呢?正所谓不仅要看数据,更要看懂数据背后是怎么来怎么去。在前两个季度的分析文章中我已经强调,当前公布的商品房成交数据中包含安置房(安商房),并且随着更多安商房项目集中选房网签,安置房在商品房成交量中的占比还会不断增加,毫无疑问,是安置房撑起了一手房成交量。
从今年下半年以来新盘销售情况看,商品房越来越难卖,大量期房卖成现房,开发商也只能不断打折降价,你七折,我八折,他九折,尤其“金九银十”期间打起价格战。但众多楼盘即使打折也未见得带来特别大的起色,在这种情况下,第三季度竟然比第二季度多成交6458套,这种用脚趾头都能想明白的不合理现象,是得益于下半年以来众多大型旧改项目集中安排选房。平时有保持阅读的朋友们肯定还记得,此前我提到过的有洋下(水头)、新店战坂、三叉街白湖亭、上下杭太平汀州、红星排尾等等,并且不少项目选房后批量网签。
为了给大家一个直观的感受,我们挑几个网签数量大的楼盘来看。最典型的莫过于滨海首府,这是三叉街白湖亭各个安商房楼盘中最大的一个,也是安置房源供应主力。这个超级大盘分为三个子地块,截止10月14日,地块一1058套住宅已售624套,地块二588套住宅已售438套,地块三1912套住宅已售1386套。地块二、地块三都是安商房,而地块一有商品房也有安商房,因此该楼盘已售的2448套住宅中绝大部分是安商房。这个成交量让其他楼盘叹为观止。

                               
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接着我们再来看看新店战坂片区的三迪枫丹雅筑,这个楼盘有两幅地块,分为一区和二区,截止10月14日,一区759套住宅已售648套,二区730套住宅已售247套。这895套已售住宅中同样绝大部分为安商房。

                               
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看完仓山、晋安的近郊区域,我们再来看看主城区二环内的市中心地段,同样大量网签的还有位于晋安河畔的中海繁华里(中海锦园)。该项目同样分为一区(北区)和二区(南区),截止10月14日,一区526套住宅已售507套,二区633套住宅已售607套,已售一共1114套住宅,绝大部分为安商房。

                               
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以上仅仅三个项目,就已经卖了4457套住宅,粗略估算其中安商房数量在四千套以上。
此外,金鸡山脚下各盘中,截止10月14日,城投凤峦郡666套住宅已售566套,而6月30日是134套,相减得出下半年以来网签安商房432套。而新榕金岳府676套住宅已售321套,其中安商房有两百多套。这两个福州国企项目相加,已经网签安商房接近七百套。

                               
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除了以上这些网签量较大的楼盘外,世茂东望、中建龙庭嘉园、正祥贵里香园等项目也陆续网签了不少房,而此前已进行过集中选房,但尚有余房的五四理想城、世茂云境、铂悦华郡、世茂云图等诸多项目,依然有房源在持续不断网签。这便是第三季度新建“商品房”成交量大涨的根本原因。
因此,尽管商品房网签早已不再滞后,但由于无法详细区分网签数据中哪些是安置房,哪些是商品房,这个翻倍上涨的一手成交数字显然不代表商品房市场真实情况。虽然有的营销号肯定会拿着他们根本看不懂的数据说着不知所云的话,但是通过列举上述事实大家已能看清,如今安置房能占到新建“商品房”成交量的一半。
其次,我们再来分析一下二手房。没有网签滞后、没有数据干扰的二手房依然是观察楼市现状的最佳窗口。今年第三季度的二手住宅成交量相比第二季度略有增长,多卖了211套,成交面积环比上涨6.5%。这倒有点令人感到意外,因为过去两年都是上半年热,下半年凉。今年上半年在疫情影响下,二手住宅成交面积比去年同期减少16.5%,然而第三季度的二手住宅成交量不降反升,显然是由于房价进一步下跌促进了成交。
2020年二手房价格跌幅不小,相信熟悉市场行情的朋友们都有感受到。当前马尾快安已有单价低于1万的二手电梯房,仓山晋安也有单价1万出头的二手次新房,台江房价已经比金山还低,就是某些人一心咬定价格“坚挺”的鼓楼学区房也是涨得越高、跌得越狠。
在这种情况下,二手房与一手房之间的价差越拉越大,不少新盘售价要比地段相当、年份相近的二手房虚高一万以上。有鉴于此,今年以来我始终在不断建议要急于买房的人多看二手房,大部分一手房莫碰。下半年以来二手房成交量保持稳中略涨,这让我们看到:面对价差巨大的市场乱象,大部分购房人还是能够理性思考、趋利避害。
这一点从马尾二手住宅成交量的大幅上涨也能看到。根据不动产登记中心发布数据,今年上半年马尾二手住宅交易517套、5.37万㎡,而第三季度是383套、3.95万㎡。第三季度马尾多卖了一百多套二手房,其原因何在?10月9日文章《批量办证集中成交,福州东江滨二手安置房因何更热销》中已经分析得十分透彻了。
下半年以来东江滨板块几个开始批量办证的安置房小区都有二手房源集中成交,可以明显看到,在房价持续下跌之后,马尾高性价比的二手房已经得到不少购房人的认可。这些新建安置房居住品质和所处地段并不逊色于商品房小区,但却能让刚需家庭用小得多的代价在福州买房定居。住着十分舒服,月供压力不大,生活品质不降,几年后地铁修通出行还会更加便捷,何必非要倾尽一切、献出一生替人当房奴呢?
在过去两年的文章中我已经多次提到,开发商和二手房东是直接竞争对手,以往楼市火爆,有钱大家赚,近年楼市下行长路漫漫,购买力在持续降低,剩下的蛋糕就这么大,你多分一块别人就少吃一口。
目前看来,大批二手房东嗅觉灵敏,抢先降价卖房,因此二手房价跌量稳。行动迟缓成本太高的开发商们,倘若干干脆脆大幅打折,也的确能够拉起一波销量,而那些抠抠搜搜不肯降价的,结果如何我们已经看到,不少楼盘开盘几个月只卖几套、十几套、几十套。到了2020年还看不清形势的新盘,那就卖到天荒地老,卖到变成现房。
接下来已经选房的排尾地块也会开始网签,这两个巨型楼盘大几千套房源,将会让福州的新建“商品房”成交量继续“暴涨”。而除了排尾巨盘之外,还有数不清的大片楼盘尚未回迁选房,已经选房的也还有很多在排队网签。如今安置房撑起半边天,今后占比持续扩大也不奇怪。所谓的新建“商品房”成交量,其中大部分却是安置房,这也算是福州楼市一个奇观。
最后,说个有趣的题外话。今年上半年世茂云境网签1200多套,高居某第三方研究机构的福州单盘销量榜第二。正如此前文章中我所说过的观点,推行安置型商品房模式之后,哪家房企在福州市场上排名靠前就看谁安商房地块拿得多。如果不出意外,今年福州楼市的单盘销量前三会是排尾万科、排尾阳光城、滨海首府,只是不知年底排名次的机构们是否会承认这些项目的网签量大部分来自安商房。如果承认吧,安置房成交量居然比商品房还多,这让一贯鼓吹商品房楼盘高大上的人面子往哪儿摆。如果不承认吧,剔除安置房之后成交数据又太难看。装聋作哑吧,明眼人都知道,真是两头为难。






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